C.B.R.E. | Eurisko a realizat un autointerviu despre piaţa birourilor din Pipera

[Profit Imobiliar]

Am primit astăzi un interviu cu Ştefan Marchitan, Broker Commercial Department C.B. Richard Ellis | Eurisko. Interesant este că nu l-am făcut noi, ci chiar cei de la C.B. Richard Ellis | Eurisko. Nu ştim cum s-a întâmplat, dar este clar că ei au pus întrebările şi tot ei au răspuns la ele. De aceea publicăm mai jos integral interviul specialiştiilor de la C.B.R.E. | Eurisko.

C.B.R.E. | Eurisko: Care sunt argumentele în favoarea alegerii zonei pentru dezvoltarea unei clădiri de birouri în Pipera?
Ştefan Marchitan: Printre multele argumente se numără coeficienţii de construcţie specifici zonei. Aceşti coeficienţi oferă posibilitatea ocupării unor suprafeţe mult mai generoase şi mai aerisite decât în centru, permiţând dezvoltarea impresionantă atât pe orizontală, cât şi pe verticală. Structurile zvelte şi elegante, din sticlă şi oţel, ale clădirilor de birouri din Pipera au schimbat deja aspectul zonei.
În competiţie cu spaţiile oferite în clădiriile din centrul Bucureştiului, argumentul financiar nu este de neglijat. Astfel, chiria/mp ajunge la un raport de sub 1/2 în comparaţie cu centrul oraşului. În viitor, odată cu soluţionarea problemelor de acces, zona va etala nestingherit caracteristicile unor clădiri de birouri impozante, de clasă A. Atenţia acordată acum preţurilor - scăzute comparativ cu zonele centrale - poate fi începutul unei afaceri profitabile.

C.B.R.E. | Eurisko: Cu toate acestea, infrastructura nu face faţă fluxului generat de noii ocupanţi ai zonei. Se mută companiile în Pipera cu inima uşoară, din punctul ăsta de vedere?
Ştefan Marchitan: Deşi soluţiile au apărut reactiv şi relativ târziu, e bine totuşi că acestea există. Pe şos. Pipera-Tunari, la tronsonul cuprins între str. Barbu Văcărescu şi intersecţia cu şos. Bucureşti Nord, se efectuează lucrări pentru lărgirea cu încă o bandă pe sens, cât şi pentru construcţia unui pod peste calea ferată. Aceste lucrări au ca termen de finalizare anul 2009.
În continuarea şoselei, de la această intersecţie către centura Bucureştiului, cât şi pe str. Erou Iancu Nicolae se observă, în diverse stadii, aceleaşi lucrări de mărire a numărului benzilor pe sens. De asemenea, nu trebuie neglijate nici celelalte căi de acces existente sau în construcţie: proximitatea aeroportului şi construcţia noii autostrăzi. Până la finalizarea acestor lucrări, unele companii cu sediul în Pipera au adoptat propriile măsuri cum ar fi programul de lucru în intervalul 7:30-16:30 sau asigurarea unor autobuze pentru transportul angajaţilor între sediu şi cele mai importante noduri de transport în comun.

C.B.R.E. | Eurisko: Care este profilul companiilor care au optat pentru sediu în această zonă?
Ştefan Marchitan: În Pipera, suprafaţa totală a clădirilor de birouri livrate până la sfârşitul anului 2007 reprezenta 15% din totalul stocului din Bucureşti, iar pentru următorii cinci ani se estimează o creştere de până la 34%, un procent nu tocmai neglijabil. Astfel, companii cu nume sonore din diverse domenii de activitate şi industrii precum telecomunicaţii, auto, finanţe, F.M.C.G., IT îşi au sediul în această zonă.

C.B.R.E. | Eurisko: Care sunt caracteristicile generale ale unei clădiri de birouri din Pipera?
Ştefan Marchitan: Cladirile pentru birouri sunt variate: de la vechi construcţii renovate şi reamenajate, până la clădiri noi de birouri. Acestea din urmă au fost construite la standarde moderne şi beneficiază de soluţii tehnice chiar inedite, care oferă un confort de invidiat. Instalaţii de climatizare şi ventilaţie cu aport de aer proaspăt de 35 mc/oră/persoană şi umidificatoare, mochete izolatoare electrostatic, pereţi de sticlă realizaţi din straturi duble de geam cu grosimi variabile şi volume umplute cu Argon, pentru o mai bună izolare fonică şi termică sunt doar o parte din categoria de soluţii bazate pe tehnologii de ultimă oră. Confortului asigurat de aceste noutăţi tehnologice i se adaugă serviciile adiţionale oferite ocupanţilor: spălătorie auto, curăţătorie de haine, restaurante, săli de conferinţe şi centre SPA atent amenajate.

C.B.R.E. | Eurisko: Consideraţi a fi benefică pentru business relocarea sediului unei companii în Pipera?
Ştefan Marchitan: Amplasarea afacerii constituie un element major în menţinerea unei poziţii competitive a companiei, indiferent dacă vorbim despre sediul unei corporaţii ce caută să se situeze în apropierea unor pieţe în curs de dezvoltare sau de un „back office” menit să reducă din costurile operaţionale. Pe măsură ce lumea afacerilor se schimbă într-un ritm din ce în ce mai susţinut, companiile descoperă că sediile pe care le ocupă nu le mai oferă avantajul competitiv de altădată.
Prin urmare, ele încep să analizeze beneficiile unei relocări majore, precum şi riscurile şi costurile aferente pentru a stabili temeinicia unei astfel de decizii. Relocarea unui „back office” sau a unui sediu principal într-o zonă din afara oraşului va reduce costurile imobiliare şi va îmbunătăţi fluxul de personal, fără a înregistra un impact semnificativ asupra costului cu forţa de muncă. Această tendinţă este valabilă în special atunci când cartierele rezidenţiale din afara oraşului devin tot mai numeroase şi pot oferi forţa de muncă potenţială pentru sediile de birouri sau „back office”-urile localizate aici.
Pentru alegerea noului spaţiu, ideal este ca procesul să înceapă cu şapte-nouă luni înainte de momentul la care trebuie pornită activitatea în noua locaţie. Pe lângă faptul că timpul necesar unei relocări fără sincope este de câteva luni, este eficient din punct de vedere financiar deoarece cheltuilelile proiectelor şi amenajărilor viitorului spaţiu sunt foarte mici înainte de finalizarea şi finisarea spaţiului.